بازار مسکن ایران با قیمتهای بالا و رکود مواجه است. در این میان، گمانه‌زنی‌هایی مبنی بر کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا دو ماه آینده در فضای مجازی مطرح شده است. اما آیا این پیش‌بینی‌ها واقعیت دارند؟ کارشناسان و فعالان بازار مسکن، این شایعات را کاملاً غلط می‌دانند و تاکید می‌کنند که احتمال چنین افت شدید و کوتاه‌مدتی بسیار ضعیف است. این مقاله با بررسی دقیق نظرات کارشناسی و شرایط فعلی بازار، به تحلیل مولفه‌های تاثیرگذار بر قیمت مسکن، از جمله نقش تورم و سیاست‌های دولتی، پرداخته و چشم‌اندازی واقع‌بینانه از آینده این بازار ارائه می‌دهد.

روند قیمت مسکن در کلان‌شهرها و مناطق شمالی: بررسی وضعیت کنونی

تهران به عنوان پایتخت و مهم‌ترین کلان‌شهر ایران، همواره مقصدی مهم برای خرید ملک و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بوده است. با توجه به افزایش مهاجرت به این شهر در دهه اخیر و تقاضا برای خرید خانه، برخی از مناطق آن، رشد قیمتی بیشتری را تجربه کرده‌اند. این مقاله به بررسی وضعیت کنونی و روندهای آتی قیمت مسکن در کلان‌شهرها و مناطق شمالی می‌پردازد تا درک بهتری از تحولات این بازار ارائه دهد.

بررسی قیمت‌های مسکن در تهران (اقدسیه، پیروزی، امیریه، میدان خراسان، الهیه)

بازار مسکن در تهران، به عنوان پایتخت سیاسی و اقتصادی ایران، همواره مورد توجه قرار گرفته است. بررسی روند قیمتی در مناطق مختلف تهران برای سرمایه‌گذاران، خریداران و سیاست‌گذاران از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در دهه اخیر (۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳)، متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران نوسانات زیادی را تجربه کرده، اما روند کلی صعودی بوده و افزایش چشمگیری داشته است. به عنوان مثال، در منطقه ۱ تهران (شامل محله‌هایی مانند الهیه و اقدسیه)، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از حدود ۸ میلیون تومان در سال ۱۳۹۳ به حدود ۱۶۰ میلیون تومان در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ رسیده که نشان‌دهنده رشد قابل توجه قیمت در این بازه زمانی است.

مناطق شمالی تهران (۱ تا ۵) به دلیل محدودیت در عرضه زمین و تقاضای بالا ناشی از امکانات رفاهی، آموزشی و تفریحی، رشد قیمتی بیشتری را نسبت به میانگین شهر تهران تجربه کرده‌اند. منطقه ۳ تهران (شامل محله دروس) در مرداد ۱۴۰۳ با میانگین قیمت ۱۴۳ میلیون تومان و افزایش حدود ۶ درصدی نسبت به سال گذشته، کمترین رشد قیمت را در میان مناطق ۲۲ گانه تجربه کرده است. در مناطق مرکزی تهران (۶ تا ۱۲)، مانند منطقه ۶ (شامل یوسف آباد و میدان آرژانتین) قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از حدود ۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۳ به بیش از ۱۱۰ میلیون تومان در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ رسیده است. مناطق جنوبی (۱۳ تا ۲۲)، به عنوان مثال منطقه ۱۳ (شامل محله پیروزی) با متوسط قیمت ۷۸.۵ میلیون تومان در نیمه نخست سال ۱۴۰۳، و مناطق ۱۷ و ۱۸ (شامل میدان خراسان و امیریه) با قیمت‌های ۴۴ تا ۵۰ میلیون تومان، گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری برای خریداران با بودجه متوسط و پایین‌تر هستند. منطقه ۲۲ تهران نیز با ۳۴ درصد افزایش قیمت، بیشترین رشد را طی یک سال گذشته در میان مناطق ۲۲ گانه داشته است.

به منظور درک بهتر تغییرات قیمت در مناطق مختلف تهران، جدول زیر میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران را طی ۱۰ سال اخیر (۱۳۹۳ تا مردادماه ۱۴۰۳) ارائه می‌دهد:

*میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران در سال ۱۴۰۳، برای ۵ ماه نخست (تا پایان مردادماه) است.

تحلیل نرخ‌های مسکن در اصفهان (منطقه ۱، ملک شهر، جابرانصاری، سعادت‌آباد و محلات مختلف)

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن اصفهان، مانند سایر کلان‌شهرهای ایران، در سال‌های اخیر با نوسانات قیمتی مواجه بوده است. در حالی که آمار دقیقی از قیمت مسکن در محله‌های خاص اصفهان مانند منطقه ۱، ملک شهر، جابرانصاری، سعادت‌آباد و محلات مختلف در متن خام ارائه نشده است، تحقیقات میدانی حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اصفهان در زمستان ۱۴۰۲ حدود ۴۶ میلیون تومان بوده است. این شهر، به همراه مشهد، شیراز و کرج، در مقایسه با تهران، فاصله قیمتی کمتری را تجربه کرده است.

دلیل اصلی این کاهش فاصله قیمتی میان تهران و کلان‌شهرهایی مانند اصفهان، عدم افزایش شدید قیمت‌ها در این شهرها به اندازه پایتخت در سال‌های اخیر بوده است. همچنین، بازار مسکن در اصفهان همچنان یک بازار مصرفی محسوب می‌شود و بخش عمده معاملات از سوی خانوارهای مصرف‌کننده با هدف سکونت انجام می‌گیرد، در حالی که در تهران، تقاضای سرمایه‌ای سهم بیشتری از بازار را به خود اختصاص داده است. این موضوع به حفظ ثبات نسبی در قیمت‌ها و عدم تجربه‌ ریزش قیمت مسکن مشابه آنچه در تهران رخ داده، کمک کرده است.

وضعیت قیمت ویلا و آپارتمان در شهرهای شمالی (رامسر، چابکسر)

شهرهای شمالی ایران، از جمله رامسر و چابکسر، به دلیل طبیعت بکر و آب و هوای معتدل، همواره مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری در املاک بوده‌اند. مهاجرت فزاینده از کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، و نیز استان‌هایی مانند یزد و اصفهان، به این مناطق، رونق قابل توجهی به بازار مسکن شمال بخشیده است. این مهاجرت‌ها که به دلیل عواملی چون خشکسالی، کم‌آبی، بیکاری، و مشکلات اقتصادی در استان‌های مبدأ تشدید شده، باعث افزایش تقاضا برای خرید ویلا و آپارتمان در شهرهای شمالی شده است.

بر اساس آمارهای موجود، قیمت زمین در شهرهای توریستی مانند رامسر و نوشهر از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۳ به طور متوسط سالانه بین ۲۰ تا ۳۵ درصد افزایش یافته است. به عنوان مثال، زمین‌های ساحلی در محمودآباد که در سال ۱۳۹۵ متری ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان قیمت داشتند، در سال ۱۴۰۳ به متری ۸ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده‌اند. این افزایش قیمت، به خصوص پس از افتتاح بخشی از آزادراه تهران-شمال در سال ۱۴۰۰، شتاب بیشتری گرفت و قیمت زمین در شمال کشور حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافت.

علیرغم رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن در سال‌های اخیر، روند افزایشی خریداران همچنان بر قیمت‌ها تأثیر گذاشته است. مقیاس کوچک‌تر سرمایه‌گذاری در شمال کشور، امکان خرید زمین با بودجه‌های کمتر (مانند ۵۰۰ متری با ۱۵ میلیارد تومان) و ساخت‌وساز با هزینه‌هایی در حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیارد تومان برای یک آپارتمان پنج طبقه، جذابیت این بازار را افزایش داده است. مناطقی مانند ایزدشهر، آمل و محمودآباد به دلیل مسیرهای راحت‌تر، گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری مسکن بوده‌اند، در حالی که رامسر با وجود زیبایی طبیعی، به دلیل فاصله بیشتر، کمتر مورد توجه عموم قرار گرفته است.

به طور کلی، شهرهای شمالی به دلیل افزایش تقاضا و همچنین موقعیت امن‌تر در برابر ریسک‌های احتمالی، به مقصدی برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شده‌اند. این امر منجر به افزایش مداوم قیمت زمین و املاک در این مناطق شده است.

مقایسه قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق مختلف ایران

مقایسه قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق مختلف ایران نشان‌دهنده نابرابری‌های چشمگیر و روندهای متفاوت در بازار مسکن است. در حالی که تهران به عنوان پایتخت، همواره گران‌ترین مناطق مسکونی را در خود جای داده است، در سال‌های اخیر شاهد کاهش نسبی فاصله قیمتی آن با سایر کلان‌شهرها بوده‌ایم.

بر اساس آخرین آمارها، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در زمستان ۱۴۰۲ به حدود ۷۴ میلیون تومان رسید. در مقایسه، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در چهار کلان‌شهر مشهد، شیراز، اصفهان و کرج در همین دوره، حول و حوش ۴۲ میلیون تومان تخمین زده شده است. این نسبت قیمتی (تهران به سایر کلان‌شهرها) که در دوره‌های معمول حدود ۲ برابر بوده، اکنون به ۱.۸ رسیده است که پایین‌ترین نسبت تاریخی از سال ۱۳۹۰ محسوب می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد که بازار املاک مسکونی استان‌ها در مسیر رشد قیمت، از تهران پیشی گرفته‌اند.

میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌های میانسال در این کلان‌شهرها در محله‌های متوسط و مصرفی منتخب، در مشهد حدود ۴۴ میلیون، در اصفهان ۴۶ میلیون، در شیراز ۳۸ میلیون و در کرج ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع تعیین شده است. در مناطق شمالی کشور، از جمله رامسر و نوشهر، قیمت زمین در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و زمین‌های ساحلی در محمودآباد که در سال ۱۳۹۵ متری ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان قیمت داشتند، در سال ۱۴۰۳ به متری ۸ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده‌اند.

این سبقت تورم مسکن استان‌ها از تهران، ناشی از عواملی همچون ظرفیت محدود بازار املاک مسکونی برخی شهرهای کشور در برابر تقاضای سرمایه‌ای، شکل‌گیری انتظارات تورمی و رکود ساخت‌وساز در ۵ سال گذشته بوده است. منطقه ۹ تهران بیشترین رشد قیمتی (۲۵۰۹%) را در یک دهه اخیر در میان مناطق ۲۲ گانه تجربه کرده است.

بررسی رکود بی‌سابقه بازار مسکن در سال‌های اخیر

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر، به ویژه از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳، با رکود بی‌سابقه‌ای مواجه بوده است که عمدتاً به دلیل پدیده “رکود تورمی” تشدید شده است. این شرایط بدین معناست که با وجود کاهش چشمگیر تعداد معاملات و افت تقاضای واقعی، قیمت‌ها همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده‌اند. رکود در بازار مسکن تا حدی عمیق بوده که برخی تحلیل‌گران، این وضعیت را شبیه به دوره‌های پساجنگ در تاریخ اقتصاد ایران توصیف می‌کنند؛ دوره‌ای با ریسک بالا، کاهش ساخت و ساز و عدم اطمینان سرمایه‌گذاران.

بر اساس گزارش‌های رسمی، تعداد معاملات مسکن در تهران در یک سال گذشته (مرداد ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۳) حدود ۴۸۳۶۱ واحد برآورد شده که نشان‌دهنده کاهش چشمگیر نسبت به دوره‌های رونق است. به عنوان مثال، در پاییز ۱۴۰۲، نسبت به پاییز ۱۴۰۱، ۶۵% کاهش معاملات در بازار مسکن ثبت شده و تعداد کل معاملات تنها ۳۵۵۰ واحد بوده است. این رکود به دلیل ضعف قدرت خرید مصرف‌کنندگان، کندی پروژه‌های نیمه‌تمام و افزایش هزینه ساخت ناشی از تورم مصالح و دستمزدها تشدید شده است.

در این میان، اظهاراتی مبنی بر کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده مطرح می‌شود که با روند موجود بازار که نشان‌دهنده حفظ قیمت‌ها یا رشد ملایم علیرغم رکود است، همخوانی ندارد. عوامل مختلفی بر این رکود تورمی تأثیرگذار بوده‌اند:

• کاهش توان مالی مردم: شکاف بین درآمدها و قیمت مسکن باعث شده بخش قابل توجهی از خانوارها، به ویژه خانه‌اولی‌ها، از بازار خرید مسکن خارج شوند.
• عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران: نااطمینانی‌ها و ریسک‌های اقتصادی، به همراه بازدهی کوتاه‌مدت نامشخص، باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد و متوسط از ورود به بازار خودداری کنند.
• رکود ساخت‌وساز: کاهش صدور پروانه ساخت در سراسر کشور، به ویژه در تهران (با بیش از ۸۰% کاهش نسبت به سال ۱۳۹۰)، به کمبود عرضه دامن زده است.
• مهاجرت معکوس اتباع: در تهران، خروج حدود ۴۰۰ هزار مهاجر از کشور منجر به افزایش عرضه در بازار اجاره و کاهش نرخ در برخی محلات جنوبی تا ۳۰% شده است، اما این امر تأثیر قابل توجهی بر بخش خرید و فروش نداشته است.

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با تردیدهای جدی همراه است و در صورت عدم وقوع تغییرات مثبت در فضای سیاسی و اقتصادی، رکود گسترده‌تری پیش‌بینی می‌شود. با این حال، افزایش تقاضا در مناطق شمالی کشور، به دلیل مهاجرت و تمایل به سرمایه‌گذاری در مناطق امن‌تر، موجب رشد قیمت‌ها در این نواحی شده است.

آیا کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ ماه آینده واقعی است؟ تحلیل گمانه‌زنی‌ها

جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی و همچنین خروج گسترده اتباع غیرمجاز از کشور، بازار مسکن را در وضعیت متفاوتی قرار داده است. حجم معاملات بسیار کاهش یافته، انتظارات ضد و نقیضی شکل گرفته و روایت‌هایی درباره ریزش احتمالی قیمت‌ها در فضای مجازی دست به دست می‌شود. در چنین شرایطی، بازار مسکن نسبت به این تحولات سیاسی چه واکنشی نشان خواهد داد و چه افقی پیش رو دارد؟

پیش‌بینی‌های کارشناسان درباره احتمال افت قیمت مسکن

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند تا زمانی که تهدیدات منطقه‌ای و بین‌المللی فروکش نکند و ثبات نسبی برقرار نشود، نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن به سمت رشد و رونق حرکت کند. اما نباید انتظار کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده را داشت. در گذشته‌ای نزدیک، بازار مسکن در شدیدترین دوره‌های رکود، کاهش قیمت به ۲۰ درصد هم نرسیده است. به عنوان مثال، در صورتی که شرایط اقتصادی بهبود یابد، تورم کنترل شود و عرضه مسکن افزایش یابد، ممکن است قیمت‌ها ثابت بمانند یا کاهش یابند. بر اساس سناریوی خوش‌بینانه، قیمت‌ها یا ثابت خواهند ماند یا کاهش خواهند یافت و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان می‌رسد.

نقش فضای مجازی در انتشار شایعات کاهش شدید قیمت مسکن

در حال حاضر، نوعی بازدارندگی در رفتار بازار مسکن دیده می‌شود که بخشی از آن ناشی از فضای مجازی و گمانه‌زنی‌هایی است که درباره کاهش شدید قیمت مسکن و آزادسازی گسترده واحدها پس از خروج اتباع غیرمجاز مطرح می‌شود. این موضوع کاملاً غلط و غیرواقعی است. چنانچه این تحلیل‌ها و پیش‌فرض‌های نادرست مبنای رفتار مصرف‌کنندگان قرار گیرد، ممکن است منجر به تعویق در تصمیم‌گیری برای خرید یا تبدیل وضعیت شود. این امر می‌تواند متقاضیانی را که می‌توانستند از فرصت‌های فعلی استفاده کنند، در صورت بروز التهاب تازه در اقتصاد و افزایش قیمت‌ها، دچار ضرر و زیان کند. لازم است تحلیل‌های دقیق و مبتنی بر آمار، مانند گزارش‌های بانک مرکزی، منتشر شود تا مردم بتوانند از تصمیم‌گیری‌های هیجانی پرهیز کرده و بر اساس اطلاعات واقعی اقدام کنند.

عدم احتمال رشد انفجاری قیمت ملک در آینده نزدیک

بررسی تاریخ ۱۰ سال اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد که سابقه کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده یا حتی در بازه‌های زمانی طولانی‌تر وجود نداشته است. این بازار نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای، روندی بسیار کند در افزایش قیمت دارد. حتی اگر امروز نرخ طلا و ارز با شیب تندی افزایش یابد، ممکن است تا یک سال طول بکشد تا قیمت مسکن متناسب با آن بالا رود. رکود در بازار مسکن تنها منجر به توقف افزایش قیمت‌ها می‌شود و حداکثر تا ۱۰ درصد قیمت‌ها نسبت به چند ماه گذشته کاهش می‌یابد. سرمایه‌گذاری در مسکن نیازمند ثبات و اعتماد به آینده است و صرفاً با تغییر در ترکیب جمعیتی بازار یا انتشار شایعات، انگیزه سرمایه‌گذاری ناگهانی در میان سرمایه‌گذاران شکل نمی‌گیرد. با توجه به هزینه‌های ساخت که سهم عمده‌ای از قیمت نهایی یک واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد، انتظار کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده واقع‌بینانه نیست.

بررسی زمان و شرایط تحقق کاهش قابل توجه قیمت مسکن

مقوله امنیت و ثبات در حوزه‌های منطقه‌ای و بین‌المللی از عوامل بسیار مهم در اقتصاد مسکن است. تا زمانی که سایه تهدیدات فروکش نکند و شرایط به یک ثبات نهایی نرسد، نمی‌توان انتظار رونق و رشد قابل توجهی در بازار مسکن داشت. تصمیم‌گیرندگان اصلی این بازار، مردم عادی و سرمایه‌گذاران هستند که اغلب در نگرانی از تداوم سرمایه‌گذاری یا تبدیل وضعیت خود به سر می‌برند. کاهش قابل توجه قیمت مسکن تنها زمانی رخ می‌دهد که عرضه مسکن به میزان چشمگیری افزایش یابد و این امر می‌تواند تحت تأثیر عواملی چون سیاست‌های دولت در افزایش تولید مسکن و بهبود شرایط اقتصادی باشد. با این حال، در صورت تثبیت شرایط کشور و کاهش التهابات، انتظار می‌رود که سرمایه‌ها از بازارهای موازی به سمت بازار مطمئنی نظیر مسکن منتقل شوند، زیرا سرمایه‌گذاری در بخش ملک و مسکن، همواره با ارزش افزوده همراه بوده و در بلندمدت، مطمئن‌ترین نوع دارایی برای مردم محسوب می‌شود. در حال حاضر، بهترین زمان برای خرید مسکن در دوره رکود است، زیرا خریداران می‌توانند با صبر و حوصله، گزینه‌های مناسب را با قیمت‌هایی که احتمالاً از اوج خود فاصله گرفته‌اند، پیدا کنند.
تاریخچه و پیش‌بینی قیمت مسکن در تهران طی دوره‌های مختلف